Soyons clairs, c’est du racket, en tous cas dès que l’on compare avec les prix facturés dans les pays d’Europe de l’Ouest. Il est capital de négocier vos locaux pied à pied. Je vous donne ici la liste des tarifs payés par Pentalog, par m2 mensuel, mesure commune à pratiquement tous les pays. Il n’y a que les français à parler en m2 annuel. 

- Brasov : Tous nos bureaux sont dans la même tour mais dépendent de plusieurs propriétaires. Nous occupons en tout 500 m2. Nous sommes en moyenne à 11,5€. La qualité des locaux est bonne mais les travaux sont permanents depuis que nous avons emménagé. Nous payons donc trop !

- Bucarest : Nous occupons 250 M2 dans la capitale roumaine. Nos locaux sont d’un standard moyen plus mais prennent place dans un complexe de 1ha de jardin en centre ville ! Une localisation exceptionnelle. Nous payons là 20€/m2, mais toutes charges comprises, c’est-à-dire électricité, chauffage… Il est probable que nous sommes environ à 18 sur des bases de comparaison unifiée. Attention, nous avons là aussi des activités de consulting, pas uniquement de la production. Finalement, même si ce tarif est élevé pour des travaux offshore, il reste cohérent dans le contexte de la capitale de l’ensemble balkanique .

- Iasi : 13€/m2 mensuel. Excellent standard. Superbe terrasse. Mais trop cher pour une ville roumaine de deuxième division. Nous occupons 400 m2 dans cette ville. - Sibiu : 4,5€/m2 mensuel. Villa en état moyen. Très agréable à vivre avec ces 3 terrasses. Nous avons investi plusieurs milliers d’euros. Le ratio reste exceptionnel. La villa fait environ 300m2.

- Chisinau (République de Moldavie) : 8€ cette année, 9 les deux suivantes. Superbe plateau. Problèmes de négociation énorme avec les proprios. Impossible de leur faire tenir leurs engagements (un grand classique en Moldavie). La négociation immobilière moldave est une discipline que pourrait retenir le comité olympique ! Nous y occupons 850m2.

- Hanoi. J’ai gardé le meilleur pour la fin ! Nous allons signer, après une négociation soutenue, pour un très bel immeuble, au prix extravagant de 18$/m2 (clim/chauffage compris), soit environ 14€ à la parité d’aujourd’hui. Il faut retenir ici une hypothèse de 0,5 à 1€ de clim… soit environ 13,3€ sur une base de comparaison unifié. Nous commençons avec 200m2. Voyons maintenant du côté de l’Europe de l’Ouest :

 -          Orléans : 14€/m2. Nous occupons 400m2 environ dans un bel immeuble d’affaire à l’architecture engagée. Ce bâtiment est au cœur de l’université et est desservi par le tramway. Parking gratuit.

-          Francfort : 7€/m2… à 10 kms seulement du siège de la banque centrale européenne ! C’est un petit espace, à seule vocation commerciale de 90m2 environ. 

On pourrait toujours faire des stats là-dessus. Mais je n’ai pas le temps ici. Tout ce que je peux dire, c’est que plus mon expérience augmente, plus je crois que les économies émergentes vivent sur des bulles immobilières terrifiantes. Elles n’explosent pas tant que les investisseurs continuent d’arriver dans le pays… Mais, dès que ces derniers ne viennent plus, c’est la débandade. Regardez ce qui se passe à Kiev (qui frôlait les plafonds européens), et qui aujourd’hui quémande l’aide internationale. Regardez ce qui s’est passé à Budapest. En fait, c’est la même chose que pour tous les marchés spéculatifs. Ce sont les 2 à 5% derniers pourcents de la demande totale qui constituent le point de levier de la spéculation. Que ces deux points de demande excédentaire disparaissent et c’est tout le marché qui rejoint les prix ouest européens.   L’économie immobilière des pays émergente me semble décorrelée de l’économie des pays de l’OCDE, car elle s’appuie sur des accélérations intenses, qui n’existent pas ailleurs. 

Pour l’offshorer, l’équation est simple et je l’ai toujours vérifiée. Plus les salaires sont bas et plus les m2 et l’internet sont haut. L’offshorer malin veillera à ne pas se faire piéger dans des zones cumulant des paramètres de prix élevé sur ces 3 postes.  Enfin, on nous a toujours présenté, dans ces pays, des locaux « à prendre ou à laisser ! », parce que la liste d’attente était longue. Taratata ! Dans la réalité, nous avons toujours rabattu une moyenne de 20% sur ce que voulaient initialement les proprios. 

Un ptit ratio pour la route. 1€ de plus par m2 mensuel, sur une surface de 400m2, c’est 4800€ par an de résultat en moins – soit rapidement entre 1% et 5% de votre marge opérationnelle locale. Une négociation sur 20% du tarif proposé peut donc rapidement représenter 3 à 15% de votre résultat annuel ! Alors comme je l’ai dit dans un journal marocain, on ne prend pas sa décision sur ce seul facteur. Certes, mais il est indispensable de le minimiser autant que possible.